Gayrimenkul Tokenizasyonu Nedir? (İkinci Bölüm)

Yatırım süreci nasıl işler?

Basit bir örnek üzerinden ilerleyelim. İstanbul’da 20 milyon TL değerinde bir daire olduğunu varsayalım.

1. Gayrimenkul incelenir

Öncelikle gayrimenkulün:

Tapusu
Ekspertiz değeri
Borç ve ipotek durumu
Kira potansiyeli
Teknik durumu
Sigortaları
İşletme giderleri incelenir.

Amaç, gerçekten var olan ve hukuki durumu doğrulanmış bir gayrimenkulün sisteme alınmasıdır.

2. SPV kurulur

Yalnızca bu gayrimenkulü satın almak ve yönetmek için özel amaçlı bir şirket kurulur. Bu şirketin ayrı banka hesabı, ayrı muhasebesi ve ayrı sözleşmeleri bulunur.

3. Token arzı hazırlanır

Gayrimenkulün değerine göre toplam token sayısı ve birim fiyat belirlenir. Örneğin:

Gayrimenkul değeri: 20 milyon TL
Toplam token arzı: 20 milyon
Bir token fiyatı: 1 TL

Bu sadece basit bir örnektir. Gerçek projelerde operasyon, vergi, sigorta, teknoloji ve diğer masraflar da hesaplamaya dahil olabilir.

4. Ön satış başlar

Tokenlar belirli bir süre boyunca yatırımcılara sunulur. Örneğin ön satış 30 gün açık kalabilir. Bazı modellerde gayrimenkul ancak tüm tokenlar satılırsa satın alınır. Bu durumda yatırımcıların parası süreç tamamlanana kadar kontrollü bir hesapta veya blokaj mekanizmasında tutulur.

5. Fonlama tamamlanır

Gerekli tutarın tamamı toplandığında: Gayrimenkulün satış bedeli mevcut sahibine ödenir.

Tapu SPV’ye devredilir. Yatırımcıların ekonomik hakları aktif hâle gelir.

Hedef tutar toplanamazsa işlem iptal edilir ve yatırımcılara yapılan ödeme geri verilir.

Yatırımcı nasıl gelir elde eder?

Gayrimenkul tokenizasyonunda iki temel gelir ihtimali vardır.

1. Kira geliri

Gayrimenkulde bir kiracı varsa kira ödemesi SPV’ye yapılır. Fakat brüt kira doğrudan yatırımcılara dağıtılmaz.

Öncelikle şu giderler düşülebilir:

Vergiler, sigorta, bakım ve onarım, yönetim ücreti, aidat, denetim ve değerleme giderleri, teknoloji ve platform maliyetleri, kalan tutara net kira geliri denir.

Net kira geliri, yatırımcıların sahip olduğu token oranında dağıtılır.

Örneğin aylık net kira geliri 100 bin TL ve yatırımcının payı yüzde 1 ise yatırımcının o dönemdeki ekonomik hakkı 1.000 TL karşılığıdır.

Ancak burada önemli bir detay var:

Kira geliri garanti değildir. Gayrimenkul boş kalabilir. Kiracı ödeme yapmayabilir. Büyük bir bakım gideri çıkabilir. Tahsil edilen kira o ayki masrafları karşılamayabilir. Tokenizasyon bu riskleri ortadan kaldırmaz. Sadece gelir ve giderlerin daha şeffaf biçimde takip edilmesini sağlar.

2. Gayrimenkulün satışından doğan gelir

Gayrimenkul ileride satıldığında satış bedeli SPV’ye gelir. Vergiler, borçlar ve satış masrafları düşüldükten sonra net satış bedeli hesaplanır. Daha sonra SPV, piyasadaki gayrimenkul tokenlarını yatırımcılardan geri alır. Örneğin yatırımcı toplam tokenların yüzde 1’ine sahipse, geri alım bedelinin yüzde 1’ine karşılık gelen tutarı alır. SPV’nin geri aldığı tokenlar yeniden satılmaz. Tokenlar burn, yani yakım mekanizmasıyla kalıcı olarak dolaşımdan çıkarılır.

Böylece:

Gayrimenkul satılır, token sahipleri ekonomik paylarını alır, tokenlar geri alınır, toplam token arzı sıfırlanır, gayrimenkule bağlı ekonomik haklar sona erer.

Tokenı istediğim zaman satabilir miyim?

Gayrimenkul tokenizasyonunun önemli vaatlerinden biri, geleneksel gayrimenkule kıyasla daha kolay çıkış imkânı sunabilmesidir.

Bir daireyi satmak istediğinizde:

• Alıcı bulmanız gerekir.
• Pazarlık yapılır.
• Tapu süreci yürütülür.
• Vergi ve komisyonlar ödenir. İşlem haftalar veya aylar sürebilir.

Token modelinde ise yatırımcı, uygun bir ikincil piyasa varsa tokenlarının tamamını veya bir kısmını başka yatırımcılara satabilir. Ancak tokenın bir piyasada işlem görüyor olması, her an alıcı bulunacağı anlamına gelmez.

Likidite düşük olabilir. Token piyasa fiyatı, gayrimenkulün hesaplanan değerinin altında kalabilir. Alım ve satım fiyatları arasında fark oluşabilir. Bu nedenle: Tokenizasyon likidite ihtimalini artırabilir, fakat likiditeyi garanti etmez.