Gayrimenkul Tokenizasyonu Nedir? (İkinci Bölüm)

Yatırım süreci nasıl işler?

Basit bir örnek üzerinden ilerleyelim. İstanbul’da 20 milyon TL değerinde bir daire olduğunu varsayalım.

1. Gayrimenkul incelenir

Öncelikle gayrimenkulün:

Tapusu
Ekspertiz değeri
Borç ve ipotek durumu
Kira potansiyeli
Teknik durumu
Sigortaları
İşletme giderleri incelenir.

Amaç, gerçekten var olan ve hukuki durumu doğrulanmış bir gayrimenkulün sisteme alınmasıdır.

2. SPV kurulur

Yalnızca bu gayrimenkulü satın almak ve yönetmek için özel amaçlı bir şirket kurulur. Bu şirketin ayrı banka hesabı, ayrı muhasebesi ve ayrı sözleşmeleri bulunur.

3. Token arzı hazırlanır

Gayrimenkulün değerine göre toplam token sayısı ve birim fiyat belirlenir. Örneğin:

Gayrimenkul değeri: 20 milyon TL
Toplam token arzı: 20 milyon
Bir token fiyatı: 1 TL

Bu sadece basit bir örnektir. Gerçek projelerde operasyon, vergi, sigorta, teknoloji ve diğer masraflar da hesaplamaya dahil olabilir.

4. Ön satış başlar

Tokenlar belirli bir süre boyunca yatırımcılara sunulur. Örneğin ön satış 30 gün açık kalabilir. Bazı modellerde gayrimenkul ancak tüm tokenlar satılırsa satın alınır. Bu durumda yatırımcıların parası süreç tamamlanana kadar kontrollü bir hesapta veya blokaj mekanizmasında tutulur.

5. Fonlama tamamlanır

Gerekli tutarın tamamı toplandığında: Gayrimenkulün satış bedeli mevcut sahibine ödenir.

Tapu SPV’ye devredilir. Yatırımcıların ekonomik hakları aktif hâle gelir.

Hedef tutar toplanamazsa işlem iptal edilir ve yatırımcılara yapılan ödeme geri verilir.